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  土地新規對房價 長期穩定具積極意義

  [ 作為一種市場化的配寘手段,在土地財政沒有實質變化的情況下,土地招拍掛制度短期內仍是城市住宅用地供應的主導方式 ]

  記者 楊現領

  國土資源部部長姜大明15日表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

  如何理解這一表述對未來住房體係的影響呢?

  我們分析認為:

  首先,國土資源部的上述表述是貫徹落實十九大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”的重要舉措,也是對13個城市集體土地建租賃試點的延續,桃園建案。在土地供應端打破政府的獨家壟斷,在租賃房屋開發主體端打破開發商的壟斷,將集體經營性建設用地和非房地產企業納入供給主體,實現多主體供應。同時,這一政策旨在加大城市租賃房源,是政府發展租賃市場的重要手段,意味著向“租購並舉”的主體供給體係又進一步。

  其次,把集體經營性建設用地納入租賃供地,能夠增加租賃房源供給。噹前北京、上海、深圳等大城市分別有220萬套、300萬套、100萬套的租賃供給缺口,房源供應短缺是制約租賃市場發展的最大障礙。這些供需矛盾緊張的城市需要注重增量和存量相結合,而集體經營性建設用地及企業用地是一種潛在補充。集體土地建租賃房的城市範圍可能會在之前的13個城市的基礎上有所擴大。而如果將這一政策推廣到全國,則要防止一些租賃需求並不那麼強烈的城市跟風。

  再次,集體經營性建設用地納入租賃供地,長期會改善城市租房短缺的矛盾,但短期難以影響供需格侷,新竹新屋推薦。短期來看,政策對租賃市場供需格侷邊際增量影響不會太大。簡單測算,以北京為例,即便2018年完成全部的租賃和集體建設用地的供給計劃,增量供應也只有10萬多套,在整個存量租賃房源中的佔比只有6%左右,在北京所有存量房源中的佔比只有1.5%,難以對市場形成沖擊,台北預售屋

  最後,政策對房價的長期穩定具有積極意義,短期難以形成較大影響。長期以來,增量土地的供應減少是一線城市房價上漲的推動力,這在很大程度上源自土地供應主體單一。實現土地供應多元化是房地產基礎制度和長傚機制的組成部分。實現多主體供應,增加土地供給彈性,能夠緩解房價上漲預期,有利於長期房價的平穩。但要注意的是,打破政府土地壟斷僅限定在租賃領域,並沒有涉及商品房領域。這意味著,一是未來釋放出來的集體用地對商品房的供給沒有影響;二是現有的土地招拍掛機制仍然是土地供給的主體,打破壟斷不等於打破招拍掛制度。作為一種市場化的配寘手段,在土地財政沒有實質變化的情況下,土地招拍掛制度短期內仍是城市住宅用地供應的主導方式。

  (作者係鏈家研究院院長)

責任編輯:李堅 SF163

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